Le régime de la copropriété est défini par la loi du 10 juillet 1965 et par son décret d’application du 17 mars 1967. Pour qu’un bien soit en copropriété, il faut qu’il y ait plusieurs propriétaires et qu’il y ait une distinction entre les parties communes et les parties privatives.

Les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif du copropriétaire qui est déterminé comme un appartement, une cave, un garage ou une place de stationnement.

Les parties communes sont des parties destinées à l’usage de tous les copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux, comme les couloirs, l’ascenseur ou encore les espaces verts. 

La part de répartition entre les parties communes et les parties privatives est fixée par le règlement de copropriété et par un géomètre.

Les copropriétaires ont bien évidemment des droits comme le droit d’usage, le droit de mettre en location, le droit de vente, d’hypothéquer, mais ils ont également des obligations comme le respect du règlement de copropriété et principalement le fait de s’acquitter des charges de copropriété.

Les organes de la copropriété

-      Le syndicat des copropriétaires : toute personne faisant partie de la copropriété se voit automatiquement affiliée au syndicat des copropriétaires. De manière très concrète, le syndicat peut passer des contrats, agir en justice ou encore avoir un patrimoine qui lui est propre. La principale mission du syndicat est de converser, d’améliorer l’immeuble et d’administrer les parties communes. Les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale.

-      Le conseil syndical : assure une mission de liaison entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, il assiste le syndic et contrôle son action. Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée maximum de trois ans renouvelables en assemblée générale. Pour être élu, il faut avoir fait acte de candidature.

-      Le syndic : le mandataire du syndicat, c’est-à-dire qu’il agit pour son compte. Le syndic peut être bénévole ou professionnel. Le syndic est désigné soit par le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale. Le syndic à plusieurs missions comme faire respecter le règlement de copropriété et les décisions prises en assemblée générale, signer des contrats pour le compte du syndicat des copropriétaires, gérer le budget, la comptabilité, faire les appels de fonds et les régularisations de charges, assurer la conservation et l’administration de l’immeuble…

L’assemblée générale

L’assemblée générale est l’organe de délibération du syndicat des copropriétaires, elle doit avoir lieu au moins une fois par an.

Le syndic est en charge de la convocation à l’assemblée générale. Cette dernière doit intervenir au minimum 21 jours avant la date de réunion sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception (voie postale ou électronique si le syndicat a donné son accord), remise en mains propres contre récépissé…

Il est essentiel de mentionner à la convocation le lieu, la date, l’heure de la réunion et également les questions à l’ordre du jour. Il est par ailleurs nécessaire d’annexer l’état financier, les comptes de gestion, le budget, les différents contrats, les annexes au budget prévisionnel, un état détaillé des sommes perçues par le syndic pour sa rémunération, avis du conseil syndical, compte rendu des différentes missions du syndic et de plus un état individuel de répartition des comptes de chaque propriétaire.

Les documents nécessaires pour la vente d’un bien en copropriété

Lorsque l’on réalise une vente d’un lot en copropriété, il y a différentes mentions à rajouter sur l’annonce, notamment le nombre de lot de la copropriété, la mention de s’il y a une procédure ou non dans la copropriété, et également le montant annuel des charges courantes du lot en vente.

Lors de la signature du compromis de vente et plus largement de l’acte authentique, plusieurs documents sont obligatoires depuis la loi ALUR :

-      Règlement de copropriété avec l’état descriptif de division

-      Le dossier de diagnostics techniques des parties communes

-      Le carnet d’entretien de l’immeuble

-      La fiche synthétique de la copropriété

-      Une notice d’information sur la copropriété

-      4 derniers appels de fonds avec la dernière régularisation de charges

-      Les PV d’AG des 3 derniers années

-      Le pré-état-daté et l’état daté qui reflètent la situation comptable du lot et de la copropriété en temps T

-      Le montant du fond de travaux rattaché au lot

En somme, la vente d’un bien immobilier nécessite une expertise afin que cette dernière puisse se faire au bon prix, dans le bon délai et dans les bonnes conditions. N’hésitez pas à faire appel à un agent immobilier pour votre projet.