Qu’est-ce que l’obligation de délivrance ?

Tout d’abord, le bailleur possède une obligation de délivrance. C’est-à-dire qu’il doit délivrer un logement en bon état et qui répond aux critères de décences fixés par le décret 30 janvier 2002 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000217471/). En effet, le logement ne doit pas comporter de risque pour la sécurité physique et la santé du locataire. Depuis le 1^er janvier 2023, il ne doit pas voir une consommation d’énergie supérieure à 450 kwh/ m²/an, il doit disposer d’une pièce principale de minimum 9 m²…

Quels recours pour le locataire ?

Lorsque le logement ne répond pas aux critères de décence le locataire possède plusieurs recours :

-      Il peut mettre le bailleur en demeure de réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité

-      Demander une réduction de loyer

-      Demander une indemnisation en raison du préjudice subi

Durant la location, les parties ont chacune des obligations relatives à l’entretien du logement. Il conviendra de savoir qui doit faire quoi. La législation française protège particulièrement le locataire face au propriétaire. C’est dans cette direction que va la loi du 6 juillet 1989 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310) . Son objectif principal est de réguler les rapports entre le propriétaire et son locataire.

Quelles obligations pour le locataire ?

Le locataire a l’obligation de prendre en charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat de location. Il doit également s’acquitter des menues réparations ainsi que des réparations locatives fixées par le décret du 26 août 1987 ( https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148) comme le remplacement des joints, le graissage des gonds et des charnières, reboucher les trous éventuellement faits, ou encore l’entretien du détecteur de fumée… Il est important de rappeler que locataire doit maintenir en bon état les revêtements de sol, les murs et plafonds. Il existe toutefois certains cas où le locataire peut être dispensé de son obligation d’entretien. Notamment en cas de vétusté, de vice de construction, en cas de force majeure ou encore de malfaçon. Dans cette configuration, la charge de la preuve appartiendra au locataire.

Qu’est-ce que la grille de vétusté ?

Le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une grille de vétusté dès la signature du bail afin d’apprécier l’état de vétusté du logement et de ses équipements en fonction des années d’utilisation.

Quelles obligations pour le bailleur ?

Le bailleur a l’obligation d’entretenir le logement afin qu’il soit conforme à l’usage pour lequel il a été loué et également de garantir la jouissance paisible du logement au locataire. De ce fait, certains travaux sont à la charge du bailleur comme : les travaux d’amélioration, le remplacement de volets défectueux, le remplacement de la chaudière, le changement de l’installation électrique ou encore le changement de la robinetterie… Le bailleur ne peut être dispensé de son obligation d’entretenir le logement.

Quelles sont les modalités de restitution du dépôt de garantie ?

Lors de la fin du bail et de la réalisation de l’état des lieux de sortie ce dernier doit être conforme à l’état des lieux d’entrée sous peine d’imputation sur le dépôt de garantie. Si les deux états des lieux sont conformes, le bailleur possède un délai d’un mois à partir de la remise des clés pour rendre le dépôt de garantie sous peine de sanctions financières. Si l’état des lieux à mis en évidence des dégradations locatives le bailleur possède un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie diminué du coût des réparations. Le bailleur peut garder 20% du dépôt de garantie en attendant la réception du décompte de charges annuel.